Sommario: 1. Il certificato di abitabilità e la rilevanza nella compravendita; 2. Il quadro normativo tra abitabilità ed agibilità; 3. Il certificato di agibilità; 4. La mancanza del certificato di abitabilità nella compravendita; 5. La tutela risarcitoria.
1. Il certificato di abitabilità e la rilevanza nella compravendita
Il certificato di abitabilità è un documento rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile ed attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; rientra, quindi, tra i titoli e i documenti relativi alla proprietà.
La consegna di tale documento integra, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.
La mancanza di quel documento costituisce inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all’acquisto.
Ed inoltre, l’assenza di agibilità può costituire motivo di risoluzione del contratto qualora il venditore abbia dichiarato che l’immobile ne era provvisto o abbia assunto l’obbligo di ottenere il relativo rilascio.
2. Il quadro normativo tra abitabilità ed agibilità
Il testo normativo di riferimento in materia di certificato di abitabilità, o più correttamente agibilità, è il D.P.R. n. 380/2001, il quale agli artt. 24 e 25 ne disciplina la natura, nonché il procedimento da seguire per ottenerne il rilascio.
Tale testo, abrogando le precedenti normative, ha ricondotto ad unità la diversa terminologia utilizzata in materia: abitabilità - agibilità.
Precedentemente a tale norma, venivano utilizzati entrambi i termini.
In particolare, si usava il termine abitabilità con riferimento agli immobili a uso abitativo, mentre il termine agibilità veniva utilizzato per gli immobili a uso non abitativo.
Le differenti terminologie riconducevano comunque a un unico dettato normativo generando confusione in ordine all’applicazione dell’istituto.
Il D.P.R. n. 380 /2001 è intervenuto a semplificare la materia facendo riferimento esclusivamente al concetto di “agibilità”. Dunque, il testo unico parla di “certificato di agibilità” anche in riferimento agli immobili a uso abitativo.
3. Il certificato di agibilità
Secondo la definizione di cui all’art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Tale certificato viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
L'art. 17, D.L. del 12.09.2014, n. 133, ha modificato il comma 3 dell’art. 24 in commento, stabilendo che “Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro”.
4. La mancanza del certificato di abitabilità nella compravendita
È convincimento diffuso nella giurisprudenza della Corte di Cassazione quello secondo il quale nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché va ad incidere sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurando il legittimo godimento e la commerciabilità (Cassazione civile, sez. II, sentenza 11/10/2013 n° 23157).
Nello specifico, questo pur non rappresentando di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione in capo al venditore ex art. 1477 c.c.
Conseguentemente, il mancato rilascio riconducibile a vizi igienico - sanitari dell’immobile, costituiva inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c.,
Il contraente, infatti, nei contratti a prestazioni corrispettive, può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempier e contemporaneamente la propria.
L’eccezione d’inadempimento era, quindi, invocabile, oltre che per paralizzare la domanda di adempimento, anche al fine di escludere il diritto della controparte di far accertare e richiedere la risoluzione del contratto.
5. La tutela risarcitoria
La mancanza del certificato di abitabilità - agibilità può essere, altresì, fonte di un diritto risarcitorio per la ridotta commerciabilità del bene.
Il venditore – costruttore di un bene immobile ha, infatti, l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo a ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è di per sé foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio oppure a tenere l’immobile in quello stato con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe.
Il diritto al risarcimento del danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive nel termine di dieci anni, poiché detta omissione costituisce non già un illecito, ma un inadempimento dell’obbligazione derivante dal contratto di vendita.
Tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l’adempimento.