Introduzione

In diritto comune la rinunzia, ovvero l’atto giuridico negoziale unilaterale di rinunzia consiste nella facoltà per un soggetto titolare di un dato diritto, quale può essere ad esempio il diritto di proprietà su un bene immobile (o mobile) di rinunciarvi e cioè di “dismettere” il proprio diritto senza trasferirlo ad un altro soggetto.

Sebbene sia tipizzata la rinunzia per taluni diritti quali ad esempio la rinunzia all’eredità e pertanto al diritto di accettarla, non esiste, come per il contratto (art 1321 c.c.) una norma generale nel nostro ordinamento tale da rendere l’istituto di portata generale e pertanto suscettibile di sussunzione ad ogni fattispecie concreta.

Tale istituto costituisce un tema che negli ultimi anni ha suscitato crescente attenzione da parte della dottrina, soprattutto notarile, ed anche dalla giurisprudenza. In particolare, la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, 11 agosto 2025, n. 23093 rappresenta un vero e proprio punto di svolta, in quanto ha chiarito la legittimità dell’atto di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, e ne ha definito natura, presupposti e limiti.¹
Si segnala come lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 216-2014/C) aveva già affrontato la questione analizzandone la natura, gli effetti, la forma, la trascrizione e i profili legati alla prassi notarile.²
Obiettivo di questo contributo è fornire un quadro organico e aggiornato: in primo luogo illustrando la nozione e funzione della rinuncia alla proprietà; in secondo luogo esaminando il quadro normativo e dottrinale in cui si è sviluppata la problematica; in terzo luogo analizzando la pronuncia della Cassazione sopra menzionata; in quarto luogo evidenziando profili critici e implicazioni pratiche offrendo dunque alcune osservazioni conclusive su riflessi e prospettive.

1. Nozione e funzione della rinuncia alla proprietà

L’istituto della rinuncia alla proprietà in letteratura spesso definito “rinuncia abdicativa”^[1] consiste nell’atto mediante il quale il titolare del diritto di proprietà (in genere su un bene immobile) decide di abbandonare tale titolarità, senza che si verifichi un trasferimento a favore di un terzo soggetto, bensì facendo sussistere la condizione di disponibilità del bene da parte dell’ordinamento, bene che pertanto diviene di nessuno e quindi che, ex art. 827 c.c., può essere acquisito dallo Stato ed anzi è acquisito, in quanto vacante, proprio dallo Stato.³

Come accennato sopra la rinunzia al diritto è un mero atto dismissivo non traslativo del diritto, è un atto unilaterale e non recettizio.

La connotazione unilaterale sta a significare che, unica parte del negozio rinunzia è il proprietario il quale, manifestando la volontà a dismettere il diritto perfeziona la rinunzia stessa con la sola manifestazione di consenso in tal senso.

La non recettizietà sta invece a significare che, l’atto, a che produca i propri effetti non deve essere portato a conoscenza di terzi, ma, è già perfetto con la sola manifestazione di consenso del proprietario.

Per meglio comprendere la disciplina della rinunzia occorre una premessa ulteriore, ovvero, il dato presupposto per riconoscere legittimità all’istituto è che nelle facoltà del proprietario vi sia non solo la facoltà di alienare a terzi il diritto ma anche quello di estinguere il diritto stesso, sempre che rinunziando ad un diritto lo stesso si estingua.
Con riferimento alla portata estintiva del diritto a seguito di rinunzia, è proprio lo studio del C.N.N. sopra menzionato a chiarire che la rinuncia al diritto di proprietà è  una modalità di esercizio del potere di disposizione del proprietario (art. 832 c.c.), pur non essendo negozio traslativo ma piuttosto un atto estintivo del diritto.⁴

La conclusione in effetti è d’obbligo se presupposto logico dell’operare dell’art.827 c.c. è la circostanza per cui l’acquisizione del bene da parte dello Stato è subordinata al fatto che nessuno dello stesso sia proprietario.
La funzione dell’istituto risiede quindi nella possibilità, per il proprietario che non vede più utilità  o anzi si trova a sopportare oneri o costi significativi  di dismettere volontariamente la titolarità del bene e quindi disporre del diritto di proprietà eliminando lo stesso dal mondo giuridico.

Tale conclusione è per certi versi obbligatoria al fine di legittimare l’operatività dell’art. 827 c.c. posto che, l’acquisto dei beni di nessuno da parte dello Stato non è diretta conseguenza della rinunzia, quanto piuttosto effetto indiretto della rinunzia.

Sul punto occorre un chiarimento, la rinunzia come detto comporta estinzione del diritto, in seguito a detto negozio giuridico, il bene, di ‘vacante’ viene attratto al patrimonio dello Stato, ovvero l’acquisizione da parte del patrimonio statale non avviene a mezzo atto traslativo dal privato al pubblico ma come efficacia riflessa di un’attività umana finalizzata alla mera dismissione del diritto stesso.

In dottrina si è perciò sottolineato come la rinuncia possa rispondere a un interesse patrimoniale del proprietario, il quale decide di liberarsi del bene anziché procedere a vendita o donazione⁵, e questo anche se ovvio va ribadito, nella misura in cui ove non vi fosse interesse patrimoniale del proprietario a formularla non si vede perché costui in tal senso dovrebbe procedere e soprattutto, posto che i negozi giuridici devono essere esplicazione di interessi patrimoniali delle parti, gli stessi non potrebbero essere stipulati senza detti interessi a supporto.
La rinuncia non è priva di limiti: in senso sostanziale l’art. 42 Cost. tutela la proprietà privata nella sua funzione sociale, il che comporta che la facoltà di rinuncia non possa aggirare limiti e vincoli imposti dalla legge in vista della funzione sociale della proprietà⁶; in senso formale la forma e la pubblicità dell’atto di rinuncia assumono rilievo, come verrà approfondito in seguito.

2. Quadro normativo e dottrinale

2.1 Normativa rilevante

Come già anticipato nei paragrafi precedenti non esiste nel codice civile una disposizione che reciti espressamente “il proprietario può rinunciare alla proprietà”.

L’ammissibilità dell’istituto è stata ricavata per via analogica e sistematica. In particolare: l’art. 832 c.c. attribuisce al proprietario la facoltà di disporre della cosa: «Il proprietario ha il diritto di godere e di disporre della cosa, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento”.

L’art. 827 c.c. dispone che «i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato». Questo articolo di cui si è già ampiamente parlato è stato considerato come la norma che consente l’acquisto a titolo originario dello Stato quando un bene diventi “vacante”.

Ulteriore indizio che legittimante in tal senso sarebbe poi rappresentato dalle norme in materia di forma per gli atti che incidono su diritti reali immobiliari: ad esempio l’art. 1350 n. 5 c.c. (atto pubblico o scrittura privata autenticata di rinunzia ai diritti indicati ai commi precedenti), e l’art. 2643 n. 5 c.c. (trascrizione dell’atto di rinunzia dei diritti indicati ai commi precedenti) ⁷ norme previste in tema di contratto ma che per espresso richiamo normativo (art.1324 c.c.) si applicano anche ai negozi unilaterali.

Infine, la Costituzione, art. 42, secondo comma, prevede che la legge determini i modi di acquisto, di godimento e i limiti della proprietà privata nello svolgimento della sua funzione sociale⁸.

Chiarito detto quadro normativo emerge come siano proprio gli articoli 1324, 1350 e 2643 c.c. letti in combinato disposto a legittimare detta operazione.

Senza entrare nel merito di una eventuale discussione sulle norme, e sul loro mero dato letterale, si segnala come, laddove in dette norme vi è il riferimento alla rinunzia ai diritti non vi è specifica alcuna che detta rinunzia debba essere effettuata in favore di terzi soggetti e ciò ancorché l’art.1350 c.c. si riferisca al contratto, nella misura in cui, il sopracitato art 1324 c.c. estende agli atti unilaterali le norme sui contratti.

Se questo è vero, non vi è un postulato della rinunzia in favore di terzi emergente dalla mera lettura delle norme di riferimento, pertanto, dogmaticamente è innegabile che, da interpretazione già solo letterale sia da ritenersi legittima sia una rinunzia in favore di terzi che una rinunzia pura e semplice del diritto (ovvero non già in favore di terzi).

Si segnala poi come così non potrebbe non essere, nella misura in cui una rinunzia di un diritto in favore di un soggetto specifico, forse, integra un negozio diverso da un negozio meramente dismissivo (quale è per appunto la rinunzia in esame al presente contributo).

Se la rinunzia è in favore di un terzo si sarà in presenza di un atto non estintivo del diritto ma di un negozio traslativo dello stesso in favore di terzi.

2.2 Dottrina e studio del Consiglio Nazionale del Notariato

Lo studio del CNN (n. 216-2014/C) affronta in maniera sistematica la rinuncia alla proprietà e ai diritti reali di godimento⁹.

Esso articola l’analisi in varie sezioni: la rinuncia in genere, la rinuncia al diritto di proprietà, la rinuncia alla quota indivisa di comproprietà, la rinuncia ai diritti di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso/abitazione, servitù.
Sul piano dottrinale, alcune posizioni importanti una parte della dottrina riteneva che la rinuncia non fosse ammissibile in quanto incompatibile con la natura della proprietà quale diritto assoluto e disponibile solo entro certi limiti (si richiamava l’idea che la proprietà non potesse essere semplicemente “abbandonata”) altra parte (più consistente) riteneva che la facoltà di rinuncia discendesse logicamente dalla facoltà di disporre del bene: se il proprietario può alienare o donare, nulla vieta che possa anche rinunciare.

Il CNN con questo studio ha sottolineato che la rinuncia non è negozio traslativo ma atto estintivo e che l’atto andrebbe protetto da forme di pubblicità per evitare contenziosi e incertezze.

Quanto alla trascrizione, lo studio evidenzia che l’atto di rinuncia alla proprietà dovrebbe essere trascritto per rendere opponibile ai terzi la perdita del diritto e la vacanza del bene, ovvero con funzione di pubblicità dichiarativa.

Nel nostro ordinamento difatti esistono diverse tipologie di pubblicità immobiliare, ovvero la pubblicità notizia, dichiarativa e la pubblicità costitutiva.

La pubblicità è notizia laddove è utile al sol fine di rendere noto un certo fatto a terzi, è dichiarativa laddove un determinato fatto è opponibile al terzo solo se adeguatamente pubblicizzato, infine, la pubblicità è costitutiva laddove gli effetti di un determinato negozio si producono solo ed esclusivamente una volta effettuato un dato adempimento pubblicitario.

In questo contesto dottrinale la questione rimaneva aperta quanto ai limiti che la funzione sociale della proprietà potesse imporre alla facoltà di rinuncia: in particolare, se fosse necessario che l’interesse perseguito dal proprietario fosse “meritevole” o “altruistico”, ovvero se un mero interesse personale di liberarsi dall’onere potesse essere sufficiente.

Invero, da un lato l’interesse del singolo è non sindacabile sempre nei limiti in cui non vada a ledere interessi del terzo.

Se è vero che la proprietà sia chiamata, dalla Costituzione, ad assolvere anche una funzione sociale, detto aspetto non può e non deve essere ignorato, non solo circa il godimento del diritto ma anche e soprattutto con riferimento all’atto dismissivo/estintivo del diritto stesso.

Se non può pretendersi da un lato che la rinunzia all’immobile sia sempre retta da un interesse solidaristico del proprietario, almeno può riconoscersi che detto interesse (al perfezionamento dell’atto) non sia lesivo degli interessi di terzi, tra cui, in primis vi è lo Stato.

3. Le Sezioni Unite e la sentenza n. 23093/2025

Nel panorama giurisprudenziale antecedente alla sentenza n. 23093/2025, erano emersi orientamenti contrastanti sulla legittimità della rinuncia alla proprietà immobiliare. Alcune pronunce escludevano l’ammissibilità della rinuncia abdicativa in quanto atto che “abbandona” la titolarità del diritto, ritenendo che solo la vendita o la donazione potessero produrre tale effetto. Altre, invece, ammettevano la rinuncia in casi particolari (per es., immobili gravati da oneri o inutilizzabili), pur richiedendo limiti rigorosi.
Inoltre, si discuteva se fosse necessario che l’interesse perseguito dal rinunciante fosse “meritevole” o addirittura “collettivo” (ad es., liberare un bene dallo Stato per finalità pubbliche) affinché la rinuncia fosse valida e non configurasse un abuso del diritto.

Con la sentenza n. 23093/2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione – chiamate a rispondere in sede di rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. – hanno risolto il contrasto giurisprudenziale, affermando che la rinuncia alla proprietà immobiliare è ammissibile come atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica consiste semplicemente nella dismissione del diritto. ¹¹
In particolare, la Corte ha stabilito i seguenti principi di diritto:

-La rinuncia a un bene immobile da parte del proprietario è atto unilaterale, non recettizio (non richiede accettazione di altri soggetti).

-Essa non è negozio traslativo ma estintivo del diritto: l’effetto è la vacanza del bene e l’acquisto dallo Stato a titolo originario ex art. 827 c.c., senza necessità di accettazione da parte dello Stato.

-La causa dell’atto è nella libera manifestazione del potere di disposizione del proprietario (art. 832 c.c.), e non in un trasferimento.

Non può dichiararsi nullo l’atto di rinuncia per il mero fatto che l’interesse perseguito sia “egoistico” (ad esempio motivato da ragioni economiche o gestionali), in quanto le limitazioni della proprietà per assicurarne la funzione sociale spettano al legislatore e non possono essere dedotte direttamente dall’art. 42 Cost. ad opera del giudice.

Restano fermi i limiti derivanti dalla funzione sociale della proprietà e dagli obblighi preesistenti del proprietario: obblighi di custodia, oneri tributari o condominiali, vincoli ambientali/urbanistici possono incidere sulla operatività della rinuncia.

3.1 Profili operativi

La pronuncia ha avuto rilevanti conseguenze operative. Tra i punti più segnalati dalla dottrina e dalla prassi notarile: La rinuncia è possibile anche se il bene è gravato da vincoli o oneri (ad esempio immobili soggetti a rischio idrogeologico) purché sussista la volontà del proprietario e si rispetti la forma richiesta. ¹²

E difatti la circostanza per cui il bene sia vincolato (es vincolo storico artistico o idrogeologico) ne limita il trasferimento ma, se la rinunzia non è un trasferimento non si applicheranno alla stesse le norme dettate in tema di trasferimento, diretta conseguenza di quanto sopra è che, se un bene vincolato non è liberamente trasferibile sarà invece liberamente rinunziabile.

Il rinunciante resta responsabile per obblighi sorti prima della trascrizione dell’atto: ad esempio spese condominiali antecedenti la trascrizione rimangono a suo carico. ¹³

Questo sta a significare che la rinunzia produrrà i suoi effetti dalla sua trascrizione, trascrizione che pertanto sarà inquadrabile nell’alveo della pubblicità dichiarativa cui all’art 2643 c.c.

Se questa è la conseguenza giuridica a ciò consegue che lo spartiacque per la dismissione è la data della trascrizione dell’atto, in netta contrapposizione con i negozi traslativi ove invece lo spartiacque è il giorno dell’atto, non già quello della trascrizione.

È stato rilevato che la pronuncia non ha richiesto espressamente la conformità catastale urbanistica o sismica del bene al momento della rinuncia, sebbene sia in esame normativa – come il disegno di legge di Bilancio 2026 – che introduce requisiti ulteriori¹⁴.

La Corte non affronta il tema nella misura in cui spetta al legislatore la normativa di settore sul punto.

La prassi notarile sta tuttora confrontandosi con la corretta modulazione dei costi, della trascrizione, dell’imposizione fiscale e della compatibilità dell’atto con la pubblicità immobiliare¹⁵.

4. Profili critici e implicazioni pratiche

Dal punto di vista pratico, la rinuncia alla proprietà può rappresentare risposta per il proprietario che si trovi in una situazione di immobilità del bene: ad esempio immobile dismesso, gravato da costi (IMU, manutenzione, assicurazione), vincoli ambientali o destinazione urbanistica che ne impediscano la vendita.

Mediante la rinuncia si realizza l’effetto di uscita dal regime di titolarità e di conseguente liberazione dai costi futuri circa il bene, e questo è indubbio un vantaggio per il proprietario.
In questo contesto, la pronuncia Cass. n. 23093/2025 ha favorito la prassi notarile, offrendo certezza che la rinuncia è ammissibile anche se motivata da finalità personali come sopra evidenziato.

Un profilo cruciale è la responsabilità residua del rinunciante per obblighi sorti prima della trascrizione dell’atto di rinuncia. La Corte ha precisato che la rinuncia non estingue obblighi già maturati: ad esempio contributi condominiali, responsabilità per danni o imposte maturate ante-atto, come precisato in precedenza.
Di conseguenza, nella prassi è fondamentale una due-diligence preventiva, al fine di verificare eventuali oneri pendenti, pendenze fiscali, responsabilità civili o penali legate alla proprietà. In mancanza, il rinunciante potrebbe trovarsi esposto a richieste da terzi o da amministrazioni pubbliche.

Lo studio CNN già nel lontano 2014 evidenziava che l’atto di rinuncia alla proprietà dovrebbe essere redatto in forma pubblica e trascritto nei registri immobiliari, al fine di garantire la pubblicità e la certezza nei confronti di terzi.  

La pronuncia Cass. n. 23093/2025 ha confermato che la trascrizione opera quale condizione di opponibilità dell’atto e dell’effetto acquisitivo dello Stato.
In prassi, il notaio deve predisporre l’atto pubblico, curarne nei termini la trascrizione e ad oggi, a rigore non verificare la situazione catastale/ urbanistica del bene. Sebbene la Corte non abbia imposto limiti di conformità catastale urbanistica o sismica come condizione di validità dell’atto, alcune indicazioni legislative (disegno legge bilancio 2026) prevedono requisiti di regolarità per l’atto di rinuncia come sopra evidenziato.
Approccio pratico consigliabile  ai notai, in via cautelativa, è il richiedere documentazione che la Corte non ha esplicitamente identificato come obbligatoria, ancorché un atteggiamento siffatto potrebbe generare un quadro operativo non sempre uniforme sul piano nazionale, posto che potrebbero aversi due notai, anche dello stesso distretto operanti per il medesimo atto in maniera difforme tra loro.

Nonostante la legittimazione della rinuncia, sussistono profili critici: Il fatto che la proprietà abbia una funzione sociale (art. 42 Cost.) comporta che la rinuncia non possa essere utilizzata per eludere oneri pubblici, né per scaricare responsabilità sistematiche sullo Stato o sulla collettività.

Il rischio che la rinuncia sia strumentale (ad esempio per evitare il pagamento di contributi, oneri di bonifica, vincoli idrogeologici) richiede che il notaio e le parti valutino la situazione con attenzione, in particolare in casi, tipici nella prassi, di beni gravati da vincoli di pericolosità o di destinazione speciale.

Anche se la Corte ha escluso la nullità automatica per mero fine egoistico, rimane in capo al proprietario il dovere di valutare responsabilmente la rinuncia e al notaio quello di informarlo dei rischi connessi, essendo questo un dovere specifico riconnesso alla responsabilità professionale proprio del notaio.

Dal punto di vista notarile, l’istituto apre nuovi scenari: lo studio del CNN già richiamava l’importanza di una modulazione attenta della prassi notarile (verifiche, trascrizione, pubblicità) affinché non si generino contenziosi.

5. Conclusioni

La pronuncia della Corte di Cassazione – Sezioni Unite, sentenza n. 23093 del 11 agosto 2025, segna un passaggio decisivo nell’evoluzione dell’istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare. Con essa è chiarito che, nell’ordinamento italiano, è pienamente ammissibile che un proprietario rinunci unilateralmente al suo diritto di proprietà su un bene immobile, senza trasferirlo e senza necessità che l’interesse perseguito dal rinunciante sia collettivo.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato del 2014 aveva già posto le basi per una prassi più consapevole e sicura in ambito notarile, delineando natura, effetti, forma e trascrizione della rinuncia.
Tuttavia, non va sottovalutato che la legittimità dell’istituto non equivale a libertà assoluta: il proprietario deve valutare responsabilità pregresse, vincoli pubblici.

Dal lato della prassi notarile e tecnica, resta importante che il notaio ancorché oggi non obbligato verifichi la situazione catastale/urbanistica/ambientale, e soprattutto informi il cliente dei rischi tutti riconnessi all’atto.
In prospettiva, si segnala l’opportunità di una regolazione legislativa più organica che disciplini in via normativa l’istituto della rinuncia alla proprietà immobiliare ad esempio prevedendo limiti uniformi, obblighi informativi, criteri di pubblicità e trasparenza, e modalità di coinvolgimento dell’Amministrazione statale.
Infine, è auspicabile che la prassi notarile, sulla scorta della pronuncia del 2025, si standardizzi: ciò favorirebbe la certezza del diritto e la tutela del proprietario, del notaio e della collettività, ciò almeno nell’attesa di un intervento normativo organico sul tema.

Tuttavia l’aspetto più importante è proprio rappresentato dall’intervento normativo.

È davvero importante che si ponga un freno alla possibilità a che i beni immobili possano dai privati essere dismessi senza specifiche cautele sul punto.

Si pensi ai terreni inquinati, alle costruzioni abusive o anche solo pericolanti, l’uso indiscriminato e senza limiti del negozio della rinunzia comporterebbe che lo Stato dovrebbe far fronte ad una spesa potenzialmente infinita per la gestione, regolarizzazione e quanto altro di provenienza privata, con evidente aggravio per la spesa pubblica sul punto.

La bozza di norma regolatrice non è chiarificatrice sul punto, tuttavia enuncia già da oggi un principio che pare, allo scrivente condivisibile.

Occorre vi sia conformità catastale urbanistica ed ambientale, orbene, le prime due devono sussistere anche solo per una banale compravendita.

Circa il profilo sismico ed ambientale è di tutta evidenza come sia di interesse di tutta la collettività a che i beni provenienti allo stato non siano beni da bonificare e pertanto, surrettiziamente rinunziati al fine di non sostenere proprio della bonifica (o adeguamento sismico) i relativi costi.