Il notaio e l´obbligo di compiere le visure ipotecarie nella giurisprudenza di legittimità

ENG The Court of Cassation has recently ruled the notary´s obbligation to do the mortgage certificate in his ruling number 2525 of 30th january 2019. In particular, the Court has confirmed his case law about the mentioned obbligation source that now has to be found in the objective good faith or fairness, ruled in the article 1175 c.c., instead of the professional diligence, pursuant the article 1176, paragraph 2 c.c. as before. Morover, the supreme Court has further claimed that the fulfillment of the aforemantioned obbligation is essential for the correct formation of the negotiating will. The aim of this article is to find out the main features of the aforesaid notary´s obbligation through the analysis of the Court´s rulings under the profiles of: the inclusion in the professional service; the source; the notary´s responsability in case of violation; the relationship between the obbligation and the form of the notary deed; the exclusion cases of the obbligation.

1. La vicenda processuale

Il caso ha ad oggetto la vicenda di un notaio che era stato condannato dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza del 21 maggio 2014 n. 2223 a risarcire l’acquirente per un atto di compravendita da questi stipulato. Il danno sarebbe derivato dal mancato adempimento dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie incombente sul professionista.

Nello specifico, l’atto aveva ad oggetto la quota di un terzo di proprietà su alcuni beni immobili. Dopo l’acquisto, la beneficiaria del trasferimento aveva scoperto che in data anteriore era stata trascritta una domanda di divisione giudiziale di una comunione ereditaria, avente ad oggetto i beni immobili dalla stessa acquistati. In un’ipotesi del genere, il venditore non dispone della quota di eredità a lui spettante sull’intero asse, ma della quota su un singolo bene appartenente alla massa ereditaria. Di conseguenza, si pone il problema se l’erede, che sicuramente è titolare di una quota sull’intera eredità, possa disporre anche della quota su un singolo bene facente parte dell’asse ereditario.

La dottrina prevalente sostiene la tesi negativa. Quindi, nel caso in cui il singolo comunista disponga della quota di eredità sull’intero asse l’atto ha efficacia reale, vale a dire che l’acquirente diviene parte della comunione ereditaria in luogo del venditore. Nell’ipotesi, invece, di trasferimento della quota sul singolo bene ereditario l’atto ha efficacia obbligatoria. In questo caso il trasferente rimane titolare della quota di eredità e l’atto è condizionato sospensivamente all’assegnazione dei beni oggetto dello stesso al comunista al momento dello scioglimento della comunione. Si parla in questo caso di alienazione dell’esito divisionale ¹.

Nel caso di specie, la parte acquirente sostiene che a causa della mancanza delle visure ipotecarie non sia stata edotta dell’efficacia obbligatoria dell’atto e, di conseguenza, non abbia potuto stipulare in modo consapevole.

In primo grado, il Tribunale di Napoli con sentenza 10.391 del 18 ottobre 2010 ha respinto la richiesta di danni contro il notaio.

In secondo grado, la Corte di Appello di Napoli, sopra richiamata, ha accolto il ricorso dell’acquirente. I giudici si sono basati sulla circostanza che il compimento delle visure ipotecarie sia un obbligo per il notaio derivante dal contratto di prestazione professionale. Infatti, esse permettono alla parte acquirente di conoscere gli eventuali gravami pendenti su quanto oggetto di vendita e di stipulare consapevolmente.

Nella sentenza in esame, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte di Appello di Napoli, condividendone il ragionamento. Gli ermellini hanno sostenuto che la mancanza delle visure ipotecarie ha impedito la libera formazione della volontà negoziale dell’acquirente. In particolare, richiamando una propria pronuncia², hanno affermato che l'obbligo di compimento delle visure ipotecarie da parte del notaio rientri nella sua prestazione professionale e che la fonte di detto obbligo risieda nella buona fede oggettiva o correttezza prevista dall'art. 1175 c.c.

2. L’oggetto della prestazione professionale del notaio

Nel momento in cui il notaio è incaricato della stipula di un atto, si instaura con il cliente un contratto di prestazione di opera professionale. Si tratta di un rapporto contrattuale in base al quale il professionista è tenuto all’adempimento di un’obbligazione, al fine di permettere al cliente il raggiungimento dello scopo pratico dallo stesso perseguito³.

Prima di procedere nell’analisi, è necessario precisare che anche nelle attuali pronunce della Corte di Cassazione è rinvenibile il riferimento alla prestazione di opera professionale come obbligazione di mezzi da distinguersi da quella di risultato. In particolare, in passato la differenza tra dette obbligazioni era rinvenuta nella circostanza che nella prima contassero solamente i mezzi utilizzati, mentre nella seconda l’elemento fondamentale fosse il risultato. Da questa distinzione derivava anche una diversa trattazione dell’oggetto e dell’onere probatorio. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione⁴ hanno ritenuto inesistente tale differenziazione. Il ragionamento della Corte si basa su due concetti, vale a dire l’oggetto dell’obbligazione e l’onere probatorio.

In riferimento al primo elemento, gli ermellini hanno sostenuto che il risultato perseguito dal creditore conta in tutte le obbligazioni. Infatti, anche in quelle classificate come di mezzi sono ricomprese delle prestazioni accessorie funzionali al raggiungimento del risultato⁵. Di conseguenza, diviene difficile distinguere un’obbligazione di mezzi da una di risultato.

Con riguardo all’onere probatorio, la Corte ha richiamato il principio di omogeneità di quest’ultimo, già affermato in un proprio precedente⁶. In particolare, ha sottolineato che l’art. 2697 c.c.⁷, dettato in tema di onere della prova, non compie una distinzione in base alla tipologia di obbligazione. Di conseguenza, non è corretto sostenere che nel caso di obbligazione di mezzi spetti al creditore dimostrare che il danno derivi dalla mancanza di diligenza da parte del professionista, mentre nell’ipotesi di obbligazione di risultato sia il debitore a dover provare che il mancato raggiungimento del risultato sia derivato da una causa a lui non imputabile ⁸.

Di conseguenza, in seguito alla pronuncia a Sezioni Unite della Cassazione, non esiste più la distinzione tra obbligazione di mezzi ed obbligazione di risultato.

Quindi, anche in riferimento alla prestazione del notaio è più corretto riferirsi al concetto generale di obbligazione.

Il problema è ricostruire l’oggetto di detta obbligazione. In prima battuta, si potrebbe pensare che il notaio sia tenuto soltanto ad indagare la volontà delle parti e a redigere l’atto che maggiormente la soddisfi. In realtà, dall’analisi delle pronunce della Corte di Cassazione, è possibile evincere che l’obbligazione del notaio estenda i propri confini anche alle attività preparatorie e successive alla stipula dell’atto, funzionali al raggiungimento dello scopo pratico perseguito dalle parti. In diverse pronunce⁹, gli ermellini hanno affermato che il compimento delle visure ipotecarie rientri nelle attività preparatorie ad un atto di trasferimento immobiliare¹⁰. Quest’ultime permettono un’indagine del registro immobiliare del luogo dove è situato il bene immobile oggetto di trasferimento, al fine di rilevare l’esistenza di eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Nel caso presentatesi alla Corte di Cassazione nella pronuncia oggetto di analisi, il notaio rogante non ha compiuto le opportune indagini mediante le visure ipotecarie. In questo modo la parte acquirente non è stata edotta della presenza di una divisione giudiziale, trascritta anteriormente alla stipula dell’atto ed avente ad oggetto i beni immobili dalla stessa acquistati. La mancanza di tale conoscenza è stata ritenuta da parte della Cassazione come elemento viziante il procedimento di formazione della libera volontà negoziale dell’acquirente. Infatti, gli ermellini sostengono che la circostanza di essere all’oscuro della presenza di una divisione giudiziale si differenzia da quella per cui la parte acquirente grazie alle visure ipotecarie sia sicura della mancanza oppure della pendenza della stessa¹¹.

3. La fonte

Una problematica è rinvenibile nell’individuazione della fonte normativa dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie. Nella giurisprudenza di legittimità si è verificata un’evoluzione riguardo la soluzione della questione in esame.

In un primo momento, la Corte di Cassazione¹² ha individuato tale fonte nel combinato disposto degli artt. 28 legge 16 febbraio 1913 n. 89 (legge notarile)¹³ e 2913 c.c.¹⁴. Tale classificazione è derivata dalla iniziale convinzione da parte degli ermellini che all’interno dell’art. 28, comma 1 n. 1) della legge notarile, che vieta la stipula degli atti proibiti dalla legge o contrari al buon costume o all’ordine pubblico, rientrasse qualsiasi violazione di una norma di legge. Di conseguenza, nell’ambito applicativo di tale norma erano ricondotte le disposizioni per la cui violazione fosse prevista non solo la nullità, ma anche l’inefficacia o l’annullabilità dell’atto stipulato. Tra quest’ultime è presente l’art. 2913 c.c., che prevede l’inefficacia degli atti di trasferimento dei beni immobili pignorati compiuti in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono alla procedura esecutiva. Il ragionamento della Corte si articolava come segue. Nel caso in cui il professionista non compia le visure ipotecarie e sia esistente un pignoramento, l’atto è da considerarsi inefficace, ai sensi dell’art. 2913 c.c. Conseguentemente, il notaio incorre in responsabilità, ai sensi dell’art. 28, comma 1 n. 1) della legge notarile, per aver ricevuto un atto contrario ad una norma di legge.

Successivamente, la Cassazione¹⁵ ha modificato il proprio orientamento in riferimento agli atti violanti l’art. 28, comma 1 n. 1) della legge notarile. Infatti, ha previsto che l’ambito applicativo di detta norma fosse ridotto soltanto alle disposizioni per la cui violazione è prevista la nullità assoluta dell’atto stipulato, la quale possa risultare in modo inequivoco. Di conseguenza, non sono più riconducibili nell’ambito applicativo dell’art. 28, comma 1 n. 1) della legge notarile le norme la cui violazione comporti l’inefficacia, l’annullabilità o la nullità relativa dell’atto. Questo significa che neppure l’art. 2913 c.c. può essere ricondotto nell’ambito applicativo della suddetta disposizione. Quindi, l’iniziale convinzione che fonte dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie fosse il combinato disposto degli artt. 28, comma 1, n. 1) della legge notarile e 2913 c.c. è venuta meno in seguito alla modifica dell’orientamento della Corte di Cassazione.

Dopo il cambiamento dell’interpretazione dell’art. 28, comma 1, n. 1) della legge notarile in una pronuncia la Corte di Cassazione¹⁶ ha rintracciato la fonte normativa del suddetto obbligo nel combinato disposto degli artt. 4 e 14 del d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 650 regolante il sistema catastale.

Nello specifico, l’art. 4¹⁷ al comma 5 prevede che sia necessaria l’allegazione alla domanda di voltura catastale della copia in carta libera dell’atto civile, giudiziale o amministrativo o della denuncia di trasferimento a causa di morte che legittimi e giustifichi il cambiamento di intestatario del bene immobile. Ai sensi del comma 6 la suddetta copia deve essere corredata da un’attestazione del pubblico ufficiale, dalla quale risultino i dati dell’avvenuta registrazione dell’atto costituente titolo di trasferimento.

 Inoltre, il comma 7 prevede che nel caso in cui non vi sia corrispondenza tra il soggetto indicato in catasto come attuale titolare del bene immobile e colui che compie il trasferimento sia necessario un ulteriore adempimento.

Si tratta dell’allegazione di un elenco contenente l’indicazione degli atti o dei documenti che giustifichino i passaggi intermedi della titolarità del bene. Se quest’ultimi passaggi non risultino da atti legali, allora al fine di dimostrare il loro susseguirsi è necessario che gli stessi risultino in uno dei seguenti modi. Il comma sopra richiamato fa riferimento ad una dichiarazione della parte compiente il trasferimento, autenticata dal pubblico ufficiale che si occupa della stipula dell’atto o comunque della sua autenticazione, oppure ad un atto notorio, nel caso in cui il trasferimento sia avvenuto a causa di morte.

Per quanto riguarda invece l’art. 14^18, quest’ultimo estende l’applicazione del titolo I del d.p.r. suddetto, in cui è ricompreso anche l’art. 4 sopra descritto, agli immobili iscritti nel catasto edilizio urbano.

Nella pronuncia sopra richiamata, la Corte di Cassazione ha affermato la natura di fonte della suddetta normativa dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie da parte del notaio. Infatti, la necessità dell’intervento del pubblico ufficiale nelle attività riguardanti la presentazione della domanda di voltura catastale dell’immobile comporta che la sua obbligazione non possa limitarsi alla stipula dell’atto.

È necessario precisare che la suddetta ricostruzione è rimasta isolata. Infatti, la Corte di Cassazione, in una molteplicità di pronunce¹⁹, avvenute sia prima sia successivamente alla teoria precedentemente esposta, ha rinvenuto la fonte dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie nella diligenza professionale richiesta al notaio nello svolgimento della propria prestazione, ai sensi dell’art. 1176, comma 2 c.c.²⁰.  Quest’ultima deve essere parametrata alla natura dell’incarico che è affidato al professionista. Gli ermellini hanno ritenuto che nel caso di stipula di un atto di trasferimento immobiliare la diligenza professionale richiesta al notaio ricomprenda anche il compimento delle visure ipotecarie, dato che quest’ultime sono funzionali alla validità dell’atto²¹. Per l’integrazione dell’obbligazione professionale con l’esperimento delle visure ipotecarie, la Corte ha fatto riferimento all’art. 1374 c.c.²².

L’attuale orientamento della Corte di Cassazione²³, che è confermato nella sentenza analizzata nel presente contributo, sostiene che la fonte dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie non sia da ricondurre alla diligenza professionale del notaio, regolamentata dall’art. 1176, comma 2 c.c., ma risieda nella clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza prevista dall’art. 1175 c.c.²⁴. 

Nella sentenza oggetto di analisi, la Corte afferma che la necessità di garantire la tutela della libertà negoziale della parte contrattuale di un atto di trasferimento immobiliare non si limiti soltanto all’ambito del rapporto tra le parti del contratto, ma anche a quello del rapporto con i terzi. Tra quest’ultimi rientra sicuramente il notaio²⁵. Di conseguenza, la sopra citata clausola non riguarda soltanto il comportamento della controparte contrattuale, ma anche quello del notaio.

La suddetta clausola di buona fede oggettiva o correttezza, prevista dall’art. 1175 c.c.²⁶, ha il proprio fondamento nel principio di solidarietà sociale rinvenibile nell’art. 2 della Costituzione. Nella stessa relazione preliminare al codice civile²⁷ si afferma che l’inserimento di tale clausola è avvenuto con l’intento di incentivare una collaborazione tra le parti contrattuali al fine di raggiungere gli interessi di entrambe. Inoltre, data la varietà di interessi che si possono presentare nel caso concreto, non è stata fornita una definizione precisa del concetto di buona fede oggettiva o correttezza. Questo permette di poter adattare tale clausola al caso concreto, di modo da tutelare al meglio quel principio di solidarietà sociale presente nell’art. 2 della Costituzione sopra richiamato.

In riferimento al momento in cui detta clausola debba operare si sono formati due orientamenti²⁸. Il primo ritiene che essa debba essere riferita al momento dinamico del rapporto contrattuale, vale a dire a quello dell’esecuzione. Di conseguenza, detta clausola non influisce sull’oggetto della prestazione contrattuale che rimane quello originario, ma costituisce un criterio di valutazione e di correzione del comportamento delle parti contrattuali durante l’esecuzione del rapporto.

Un secondo orientamento, invece, sostiene che la sopra citata clausola generale vada considerata nel momento statico del rapporto contrattuale, ovvero nella sua costituzione. Di conseguenza, l’operare della clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza comporta l’integrazione dell’obbligazione principale richiesta a ciascuna parte contrattuale con delle obbligazioni accessorie. Quest’ultime sono funzionali al soddisfacimento dell’interesse della controparte che non si può dire soddisfatto soltanto dall’adempimento dell’obbligazione principale.

La Corte di Cassazione ha appoggiato questa seconda ricostruzione²⁹. Di conseguenza, ha utilizzato tale clausola per integrare l’obbligazione principale del notaio con delle obbligazioni accessorie, tra le quali ha ricondotto il compimento delle visure ipotecarie, che contribuiscono alla formazione di una volontà negoziale libera e soprattutto consapevole.

4. La responsabilità in caso di violazione dell’obbligo

Un altro profilo rilevante in relazione all’obbligo di compimento delle visure ipotecarie risiede nella tipologia di responsabilità nel caso di sua violazione. La Corte di Cassazione in tutte le sue pronunce ha affermato che quest’ultimo rientra nell’obbligazione del notaio in forza del contratto di prestazione professionale che lo lega al proprio cliente. Di conseguenza, in linea con tale impostazione gli ermellini hanno sempre sostenuto nelle proprie pronunce³⁰ che la violazione di detto obbligo comporti una responsabilità per inadempimento, anche detta responsabilità contrattuale. Infatti, ai sensi dell’art. 1218 c.c.³¹, il debitore che non esegua esattamente l’obbligazione a cui è tenuto deve risarcire il danno causato al proprio creditore. La medesima norma fa salva l’ipotesi in cui sia presente un’impossibilità della prestazione dovuta ad una causa non imputabile al debitore.

Prima di procedere con l’analisi, è necessario precisare alcuni aspetti in riferimento alla responsabilità contrattuale.

Innanzitutto, con riguardo all’utilizzo di detta terminologia, la Cassazione a Sezioni Unite³² ha precisato che la responsabilità contrattuale non è riferita soltanto alle obbligazioni aventi fonte in un contratto, ma a tutte le obbligazioni al di là di quella che sia la loro fonte. Di conseguenza, l’utilizzo del termine contrattuale è legato solamente alla circostanza che la maggior parte delle obbligazioni abbiano la propria origine in un contratto.

Inoltre, la responsabilità contrattuale si distingue³³ dalla responsabilità aquiliana o anche definita extra contrattuale, prevista dall’art. 2043 c.c.³⁴.

Innanzitutto, la responsabilità contrattuale deriva dall’inadempimento di un’obbligazione preesistente. Di conseguenza, l’obbligo risarcitorio ha natura derivata dal suddetto inadempimento e il soggetto tenuto al risarcimento è individuato a priori nella figura del debitore. Nella responsabilità extra contrattuale, invece, non è presente un rapporto preesistente. Di conseguenza l’obbligo risarcitorio non deriva dall’inadempimento di una precedente obbligazione e il soggetto che deve compiere il risarcimento non è già individuato a priori.

Inoltre, nella responsabilità contrattuale non è necessario provare che ci sia stata la lesione di un interesse rilevante (c.d. danno contra ius), dato che lo stesso è ricompreso nella violazione dell’obbligazione preesistente. Nel caso, invece, della responsabilità extra contrattuale la mancanza di un’obbligazione preesistente comporta che il danneggiato sia tenuto a provare che è presente la lesione di un interesse rilevante.

In riferimento all’obbligo di compimento delle visure ipotecarie, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che la violazione di detto obbligo comporta responsabilità contrattuale anche se quest’ultima non è richiamata dalla legge professionale del notaio, vale a dire la legge 16 febbraio 1913 n. 89. Il ragionamento della Corte si basa sulla circostanza che l’art. 76, comma 2 della medesima legge³⁵ preveda che il notaio debba comunque il risarcimento del danno nel caso in cui questo abbia stipulato un atto nullo per sua causa oppure abbia spedito in modo irregolare una copia, un estratto o un certificato.

 Infatti, secondo gli ermellini, la mancanza di regolamentazione di tale responsabilità all’interno della legge notarile non significa che si traduca in una mancanza di rilevanza della stessa. Quindi, l’assenza di disciplina nella legge professionale comporta solamente che la responsabilità sia regolamentata dal contratto di prestazione professionale che intercorre tra il notaio e il cliente³⁶.

All’interno della disciplina del contratto di prestazione professionale è presente l’art. 2236 c.c.³⁷. Detta norma prescrive che, nel caso di risoluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, la responsabilità del professionista sia presente solamente se il danno sia derivato da colpa grave o da dolo di quest’ultimo. Di conseguenza, la responsabilità è esclusa in caso di colpa lieve.

Si potrebbe essere portati a pensare che, nel caso di violazione dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie, il notaio non possa essere considerato responsabile se incorre nella colpa lieve, perché si tratta di problemi tecnici di speciale difficoltà per i quali l’art. 2236 c.c. prevede un’esenzione della responsabilità. In realtà, la Cassazione in più occasioni³⁸ ha considerato sbagliato detto ragionamento. Infatti, ai sensi dell’art. 1176, comma 2 c.c., il notaio nello svolgimento della propria prestazione professionale è tenuto ad una diligenza qualificata. Quest’ultima ricomprende lo svolgimento delle attività preparatorie necessarie alla stipula dell’atto richiesto dalle parti, tra le quali rientra anche il compimento delle visure ipotecarie. Di conseguenza, la mancanza dell’adempimento di quest’ultimo obbligo non rappresenta un caso d’imperizia, che rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’art. 2236 c.c., ma un’ipotesi di negligenza o imprudenza. Quest’ultima comporta la violazione dell’obbligo di diligenza professionale a cui è tenuto il notaio ai sensi dell’art. 1176, comma 2 c.c.³⁹. Detto articolo non compie una distinzione tra colpa lieve e colpa grave. Quindi, il notaio è sempre responsabile senza alcuna esimente.

5. Il dovere di compimento delle visure ipotecarie e la forma dell’atto

La giurisprudenza di legittimità ha soffermato la propria attenzione sulla possibilità di distinguere la presenza dell’obbligo di compimento delle visure ipotecarie in base alla tipologia di atto stipulato, vale a dire atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Nello specifico, la Corte di Cassazione⁴⁰ non ha avuto dubbi sull’esistenza di detto obbligo nell’ipotesi in cui il notaio stipuli un atto pubblico. Infatti, in quest’ultimo caso il professionista indaga la volontà delle parti e costruisce lui stesso il contenuto dell’atto che è stipulato. Di conseguenza, è tenuto anche a compiere le attività preparatorie e successive alla stipulazione, volte al raggiungimento dello scopo pratico perseguito dalle parti. Tra dette attività rientra anche il l’indagine dei registri immobiliari. Questo significa che non è necessario uno specifico incarico da parte del cliente, affinché il notaio si occupi del compimento delle visure ipotecarie.

Per quanto riguarda, invece, la stipula di una scrittura privata autenticata l’orientamento della giurisprudenza di legittimità è cambiato nel corso del tempo.

Inizialmente, la Corte di Cassazione in una serie di pronunce⁴¹ ha distinto l’ipotesi in cui il notaio predisponga il contenuto della scrittura privata da quella in cui si limiti all’autenticazione di quest’ultima.

Nel primo caso ha riconosciuto la presenza dell’obbligo per il notaio di compiere le visure ipotecarie. Il ragionamento della Corte si basa sul concetto per cui il notaio debba indagare le risultanze dei registri immobiliari laddove, ai sensi dell’art. 47, comma 2 della legge notarile⁴², sia lui stesso ad esaminare la volontà delle parti e a predisporre il contenuto dell’atto.

Nel secondo caso, invece, ha previsto che detto obbligo non sia presente, dato che l’autenticazione svolge soltanto la funzione di comprovare la paternità della scrittura al fine di permettere ai comparenti di poter esibire la scrittura privata di fronte ai pubblici uffici. In detta ipotesi infatti il professionista si limita ad accertare l’identità delle parti e ad attestare che le sottoscrizioni apposte siano di quest’ultime senza indagare la volontà negoziale⁴³.

Di conseguenza, in quest’ultimo caso il notaio deve verificare che il contenuto della scrittura privata non sia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico ed al buon costume, ai sensi dell’art. 28, comma 1 n. 1) della legge notarile, dato che altrimenti non potrebbe ricevere l’atto, ma non ha il dovere di compiere le visure ipotecarie perché non si occupa della predisposizione del contenuto. Per l’esistenza di detto obbligo nel caso in cui il notaio compia soltanto l’autenticazione, è necessario che le parti diano un espresso incarico al professionista in tal senso⁴⁴.

Successivamente, la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento⁴⁵. Infatti, non ha più sostenuto una distinzione tra il caso in cui il notaio si limiti ad apporre l’autenticazione e quello in cui quest’ultimo predisponga anche il contenuto della scrittura. Nello specifico, gli ermellini hanno ritenuto che anche nel caso di stipula di tale forma di atto il professionista abbia il dovere di compiere le visure ipotecarie⁴⁶. Di conseguenza, non è necessario un espresso incarico da parte dei clienti per l’indagine ipotecaria. Nella pronuncia della Cassazione 16.990/2015, richiamata dalla sentenza oggetto di analisi del presente contributo, la sussistenza di detto obbligo senza alcuna distinzione è proprio ricollegata alla generalità della clausola di buona fede oggettiva o correttezza ai sensi dell’art. 1175 c.c.⁴⁷. Infatti, non è possibile una distinzione in base al ruolo svolto dal notaio nella stipula della scrittura perché la buona fede oggettiva o correttezza è sempre presente.

6. I casi di esclusione dell’obbligo

La Corte di Cassazione, in più occasioni, ha stabilito che il notaio possa essere esonerato dalle parti dall’obbligo di compimento delle visure ipotecarie. In particolare, ha precisato che il professionista possa essere dispensato dall’adempimento di tale obbligo solo se sussistano ragioni di urgenza che non permettano di compiere le visure ipotecarie⁴⁸ e vi sia l’accordo delle parti contrattuali al riguardo.

In riferimento all’accordo delle parti, in un’isolata pronuncia gli ermellini hanno affermato la possibilità della risultanza di tale accordo anche implicitamente⁴⁹. Ma l’orientamento prevalente nella giurisprudenza di legittimità è nel senso della necessità di una clausola espressa inserita nell’atto di trasferimento. Da detta clausola deve risultare sia che le parti concordemente esonerano il notaio dal compimento delle visure ipotecarie sia le ragioni giustificanti tale esonero⁵⁰.

La Corte di Cassazione⁵¹ ha specificato che, nel caso in cui il notaio sia esonerato dall’espletamento dei controlli dei registri immobiliari, sia comunque tenuto ad informare le parti contraenti, laddove sia a conoscenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli oppure abbia anche soltanto il sospetto della presenza delle stesse. Il ragionamento della Corte si basa sul principio per cui il notaio è comunque tenuto alla diligenza professionale, ai sensi dell’art. 1176, comma 2 c.c., e alla buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c.⁵², nell’espletamento del rapporto di prestazione professionale⁵³.

Infine, gli ermellini⁵⁴ hanno sottolineato che la responsabilità del notaio non adempiente all’obbligo di espletamento delle visure ipotecarie è esclusa, laddove le parti abbiano avuto conoscenza comunque delle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli gravanti su quanto oggetto dell’atto di trasferimento. Infatti, la ragione per cui sono compiute le visure ipotecarie è rendere edotte le parti degli eventuali gravami, di modo che possano stipulare in modo consapevole. Nell’ipotesi qui prospettata detta ragione non è presente. Infatti, le parti contraenti sono già a conoscenza delle iscrizioni o trascrizioni e sono in grado di esercitare liberamente e consapevolmente la propria libertà negoziale.

7. Conclusioni

In conclusione, mediante l’analisi della sentenza della Corte di Cassazione n. 2525 del 30 gennaio 2019, è stato possibile comprendere che l’obbligo di compimento delle visure ipotecarie rientra nell’obbligazione del notaio in forza della buona fede oggettiva o correttezza, prevista dall’art. 1175 c.c., e non della diligenza professionale, ai sensi dell’art. 1176, comma 2 c.c.

Inoltre, detto obbligo costituisce un dovere del professionista, al di là della forma utilizzata per stipulare l’atto, salvo che non sia presente l’esonero mediante l’inserimento nell’atto di una clausola. Quest’ultima deve indicare le ragioni d’urgenza giustificanti l’esclusione e deve derivare dall’accordo delle parti.

Infine, nel caso di inadempimento dell’obbligo il notaio incorre nella responsabilità contrattuale, salvo che le parti siano venute a conoscenza degli eventuali gravami in altro modo ed abbiano quindi potuto stipulare in modo consapevole.