Il promissario acquirente può recedere dal preliminare anche se non ha versato la caparra

1. Il caso

Tizio e Caio stipulavano con la società immobiliare Alfa un contratto preliminare di vendita di un terreno destinato a civile abitazione, con l’espressa pattuizione che il bene era ricompreso in un lotto edificabile già approvato dall’Amministrazione comunale locale e che sullo stesso potevano essere costruiti immobili per superfici, altezze e volumetrie prestabilite. 

A seguito del versamento di una caparra confirmatoria del valore di € 87.797,67, i promissari acquirenti avevano sottoposto i progetti edilizi elaborati all’approvazione dell’ufficio del Comune, per poi apprendere che il terreno oggetto del contratto non possedeva la capacità edificatoria promessa.  

Sicché, i promissari acquirenti adivano il Tribunale di Bergamo al fine di far accertare l’inadempimento della promittente venditrice, nonché la legittimità del recesso comunicato alla controparte ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c. e la condanna dell’altro contraente alla restituzione del doppio della caparra versata.

Il giudice adìto, nell’accogliere le domande attoree, dichiarava dunque il contratto risolto e condannava la società immobiliare convenuta al pagamento della somma richiesta.

La promittente venditrice, soccombente, proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Bergamo sostenendo l’illegittimità del recesso esercitato dai promissari acquirenti. Secondo l’appellante, questi ultimi, prima di venire a conoscenza della circostanza che il bene fosse privo della capacità edificatoria promessa, avevano omesso di versare la somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria, ponendo in essere a loro volta un grave inadempimento contrattuale; pertanto, a fronte del predetto inadempimento, era loro preclusa la facoltà di avvalersi del diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., il cui esercizio è riservato alla parte non inadempiente. 

La Corte d’Appello di Bergamo accoglieva l’impugnazione proposta in punto di legittimità del recesso, non ritenendo sussistente una giustificazione causale con riguardo all’omesso versamento della caparra. Difatti, dall’istruttoria era emerso che i promissari acquirenti avevano avuto conoscenza della circostanza che il terreno oggetto del contratto fosse privo della capacità edificatoria promessa in data successiva rispetto a quella prevista per il versamento della caparra.

Con riferimento, invece, alla domanda di risoluzione del preliminare, la Corte precisava che, in ipotesi di inadempimento reciproco, si sarebbe dovuto operare un giudizio di comparazione sul comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire a quale di esse — tenuto conto dei rispettivi interessi e dell’entità oggettiva degli inadempimenti — fossero imputabili le violazioni maggiormente rilevanti. Ciò posto, ad avviso della Corte era da ritenersi prevalente l’inadempimento della società promittente venditrice riguardo alla garanzia concernente la capacità edificatoria del terreno promesso in vendita.

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bergamo proponevano ricorso per cassazione i promissari acquirenti, al fine di sentir dichiarata la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell’art. 1385, comma 2, c.c.

Ad avviso della Cassazione, l’elemento dirimente per la soluzione della questione è stabilire se il promissario acquirente che abbia omesso di versare l’acconto previsto nel contratto preliminare possa esercitare il diritto di recesso a fronte dell’inadempimento del promittente venditore circa le qualità promesse del bene.

Anzitutto, la Corte ha rilevato come il termine individuato dalle parti per il pagamento dell’acconto sul prezzo non potesse ritenersi essenziale e, come tale, inderogabile.

Inoltre, la Cassazione ha affermato la sostanziale irrilevanza del profilo soggettivo al momento del mancato versamento dell’acconto, dovendo l’inadempimento essere valutato solamente alla stregua di una valutazione complessiva del comportamento delle parti e del rapporto contrattuale.

Infatti, la disciplina dell’art. 1385, comma 2, c.c. consente l’esercizio del diritto di recesso quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e non di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse della parte non inadempiente. Pertanto, in presenza di reciproci inadempimenti, occorre — similmente a quanto accade ove sia proposta, da ambedue le parti, la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. — una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia determinato, con il proprio contegno, il venir meno dell’interesse dell’altro al mantenimento del rapporto contrattuale.

In altri termini, e ad avviso della Corte, la parte che intenda valersi del diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. non deve essere a sua volta inadempiente; tuttavia, l’indagine circa l’inadempimento della parte recedente deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell’obbligazione non adempiuta rispetto al rapporto complessivo, sulla base di un criterio di proporzionalità. Sicché, una volta operata una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, è necessario accertare se, per effetto dell’inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell’equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall’inadempimento della controparte. 

Sulla base di tale principio di diritto, la Corte ha dunque accolto il ricorso proposto dai promissari acquirenti, rinviando la causa per la nuova decisione nel merito alla Corte d’appello di Brescia.

2. La caparra confirmatoria. 

L’ordinanza che qui si annota consente di esaminare l’istituto della caparra confirmatoria (1), con particolare riferimento al diritto di recesso di cui all’art. 1385, comma 2, c.c.

La caparra confirmatoria, la quale trova il suo antecedente storico nell’arrha di diritto romano (2), consiste in una somma di denaro o in una quantità di altre cose fungibili che una parte consegna all’altra a garanzia della serietà dell’impegno assunto (art. 1383 c.c.) (3).

La prevalente dottrina qualifica la caparra confirmatoria come patto accessorio (4) ad effetti reali (5). Essa può avere ad oggetto una somma di denaro o altre cose fungibili (6) e può essere perfezionata (7) in un momento antecedente o successivo rispetto alla conclusione del contratto principale (8). 

È frequente in letteratura l’affermazione secondo cui la caparra assolverebbe ad una triplice funzione (9): a) di prova dell’avvenuta conclusione del contratto cui accede; b) di anticipazione dell’esecuzione della prestazione principale convenuta tra le parti (10); c) di preventiva liquidazione del danno subito dalla parte recedente a causa dell’inadempimento della controparte (11). Sotto questo profilo, essa si distingue dalla caparra penitenziale, la quale, ai sensi dell’art. 1386 c.c., costituisce il corrispettivo del diritto di recesso che le parti abbiano eventualmente stabilito (12).

In caso di adempimento, la caparra dev’essere restituita o imputata alla prestazione dovuta dall’accipiens (13). In ipotesi di inadempimento, invece, la parte fedele al contratto può esercitare il diritto di recesso previsto dall’art. 1385, comma 2, c.c., oppure agire in giudizio per l’esecuzione del contratto o per la risoluzione del medesimo, salvo - ove non decida di avvalersi del recesso - il diritto al risarcimento del danno (14).

Qualora la parte in bonis si avvalga del diritto di recedere dal contratto, l’accipiens ha il diritto di incamerare la caparra ricevuta, mentre il dans ha il diritto di ricevere il doppio della caparra versata. L’esercizio del diritto di recesso si esercita mediante dichiarazione da comunicarsi all’altra parte e non richiede particolari formalità; in particolare non è necessaria la proposizione di apposita domanda giudiziale o la formulazione di una diffida (15). 

3. Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c.

L’opinione prevalente qualifica il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. come una particolare forma di risoluzione per inadempimento ex lege, subordinata al ricorrere dei presupposti di cui agli artt. 1453 ss. c.c.: l’inadempimento imputabile e la sua gravità, avuto riguardo all’interesse del creditore (art. 1455 c.c.) (16). Si tratterebbe, in definitiva, di una forma di risoluzione di diritto, «da affiancare (piuttosto che contrapporre) a quelle di cui agli artt. 1454, 1456, 1457 c.c.» e «destinata ad operare, indipendentemente dall’esistenza di un termine essenziale o di una diffida ad adempiere, attraverso la semplice comunicazione all’altra parte di una volontà ‘‘caducatoria’’ degli effetti negoziali» (17). 

Al quesito se la parte non inadempiente possa convertire, nel corso del giudizio, la domanda di risoluzione con la domanda volta ad ottenere il pagamento della somma dovuta a titolo di caparra, la giurisprudenza ha dato risposte contrastanti.

Secondo una prima tesi, attesa la mancanza di una norma, analoga a quella dell'art. 1453 c.c., che stabilisca preclusioni processuali, «anche dopo aver proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro, implicitamente, rinunciando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo. Ne consegue che ben può, pertanto, il diritto alla caparra essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione» (18).

Per un altro orientamento, invece, la facoltà di recedere dal contratto (ritenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio di quella versata) sarebbe incompatibile con i rimedi ordinari, giacché in tal caso la caparra perderebbe la sua funzione di liquidazione anticipata e convenzionale del danno (19).

A dirimere il contrasto testé richiamato sono intervenute le Sezioni Unite, le quali hanno precisato che «i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale, sicchè, proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione della caparra» (20).

Come si è anticipato, la legittimità dell’esercizio del recesso di cui all’art. 1385, comma 2, c.c. è subordinata al ricorrere dei presupposti previsti in tema di risoluzione giudiziale dall’art. 1455 c.c., a tenore del quale «Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra» (21). Ai fini dell’esercizio del diritto di recesso, occorre dunque che l’inadempimento sia imputabile al debitore (22) e che non abbia scarsa importanza (23). Inoltre, per costante orientamento giurisprudenziale, è necessario che la parte recedente non sia a sua volta inadempiente (24). 

Tale principio di diritto trova un temperamento nell’ipotesi di c.d. inadempimento reciproco (25). Sul punto, l'ordinanza in commento non si discosta dalla ricorrente massima giurisprudenziale secondo la quale, nei contratti con prestazioni corrispettive ed in presenza di un inadempimento reciproco, occorre procedere ad una valutazione globale e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti delle parti, al cui esito «l’inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell’altra parte» (26).

Nel caso in esame, la Corte, sul presupposto che il mancato versamento della somma dovuta dai promissari acquirenti a titolo di caparra confirmatoria dovesse ritenersi giustificato dall’accertato inadempimento della promittente venditrice rispetto alle qualità promesse del bene oggetto del preliminare, ha censurato la decisione del giudice dell’impugnazione, nella parte in cui, valutato come prevalente l’inadempimento della promittente venditrice, ha rigettato l’appello principale anziché condannare quest’ultima al pagamento del doppio della caparra ricevuta.